新房开盘光!开发商"花样"应对,济南楼市"金九"仍火

新房开盘光!开发商"花样"应对,济南楼市"金九"仍火

金九撞上最严调控 新房仍开盘光

史上最严的调控政策下,新房仍然屡屡开盘售罄,一房难抢,这让不少人感到难以理解。对此,业内人士指出,一方面,在建楼盘的工程进度与预售挂钩,可售房源有限;另一方面,政府严格限价,部分有资格的购房者认为“抢到就是赚”,“捡便宜”的从众心理导致新盘格外抢手。

多个楼盘开盘当天就卖光

进入9月份之后,就到了传统的楼市旺季,业内一直有“金九银十”的说法,今年赶上最为严厉的调控政策,楼市情况有没有变化呢?9月8日,唐冶片区一大型楼盘再次加推新房源,高层住宅一口价11999元/平方米,124套房源全部售罄。同一天,槐荫区腊山立交桥附近一楼盘开售2栋住宅,512套房源只剩下少量底层和顶楼,均价接近15000元/平方米。

9月3日,市中区一高端改善型楼盘推出3栋11层左右的住宅,均价24000元,132套房源全部售罄。10日,圣井片区的一楼盘推出188套精装高层住宅,均价大约9000元/平方米,同样是全部卖完。

“现在加推房源,开盘当天没卖完的话,都不好意思说自家开盘了。”济南东部一楼盘的销售负责人坦言,这种情况在往年并不多见。

网签没完成购房者很焦虑

市民张女士告诉记者,自己上周刚在雪山片区一楼盘购买了一套住宅。“单价11950元,首付六成。”她说,家里目前已经有一套三室的房子住,这次再买房,主要是从资产保值增值的角度考虑。“这一轮房价涨得让人没法淡定。看看身边的亲戚朋友,一年前买房的,现在都赚大了。我们还有一个购房名额,不能浪费了,趁着政府限价,赶紧凑钱买一套。现在多数人都觉得房子不会降价,就是涨多涨少的事。我们也逛了不少楼盘,都是没房卖,只让留个电话,说有房卖的时候给通知。”

不过,张女士也察觉到,目前买房时机不太好,买二套房首付六成,资金压力不小。又赶上利率上浮,银行一直在收紧房贷,二套房的利率现在普遍上浮15%,这意味着多掏不少利息。让她更为焦虑的是,网签一直没有完成,银行贷款还没法办理,她还怕再拖下去,利息随时可能再次上调。

挤牙膏式出货致一房难求

济南房地产界一位资深人士指出,目前新房市场看上去是一房难求,其实是有特定原因的。原来多数楼盘开盘,往往是一次推出上千套房源,有的甚至是整个组团。再看看现在的售楼处开盘,挤牙膏式出货,一次就开一两栋楼,多的也不过三四栋。基本上一两百套房子,而蓄客量往往超出几倍,势必形成一房难求的局面。

开发商出货量少,是不是捂盘惜售不好界定。因为济南实行调控政策之后,为了在各个环节上进行抑制,将工程进度与预售审批挂钩,即必须建到12层以上才能申请预售许可证。而在不限购的时候,多数建到正负零(房地产项目挖完坑,打好地基,基础建筑与地面相齐)就可以申请预售了。对于房企来说,拿预售证的难度加大,开盘回款的时间延长。为了赶进度,开工后往往让施工方集中力量建一两栋楼,如果全面开花的话,资金压力陡增。“先卖两栋楼,回一部分款,再建后面两栋。小步慢跑,循环滚动开发。”济南一家房企的负责人称,这是目前环境下比较好的操盘节奏。

限价令下开发商“花样”应对

另外一方面,新盘在申请预售的时候,政府监管部门要对价格进行备案,在价格上予以干预,将开发商的利润率控制在合理区间内。在购房者看来,这等于是政府帮着砍了价。“实事求是地说,如果没有限价政策,房价确实可能会更高。”一位业内人士说,这样一来,就有些人认为,趁房子便宜,有资格的话就应该赶紧买,否则就吃亏了。

“有一些楼盘由于早期拿地的成本低,确实在限价之后,看上去不贵。但有一些开发商早就找到对策,比如,房价被限,就捆绑高价车位和地下室,通过转嫁来找回一块利润。再比如,把房子价格拆分,通过阴阳合同的方式规避限价。举个例子,某楼盘政府限价12000元,开发商实际卖20000元,在签合同的时候,房子单价12000元,另外8000元以装修协议的形式体现。你说,买房的人是真捡到便宜了?”该业内人士称,目前有些购房者从众心理作怪,始终认为房子抢到就是赚到。实际上,与股市类似,楼市的政策性也非常强,没有永远稳赚不赔的道理。

(生活日报)

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